小区内部停车位的权属一般比较清晰，停车费用的归属一般也不会引起争议，但在小区围墙、外围商铺和小区红线之间的“灰色地带”，停车位的使用权和收益权又该归谁所有？近日，江苏省高级人民法院公布了一起相关案件的判决结果，法院在判决中明确了这类车位的权属应当以最初批准项目建设规划时是否属于“规划内”车位作为判断标准，非规划内车位依法应属于小区业主共有。
新业委会成立，起诉收回商铺占用车位
江阴某小区建成于2004年，共有11幢楼，包含住宅楼和商业用房。其中商业用房分布在小区外围，兼作小区内外的隔断使用。
该小区商业用房周围与市区公共道路间设有一些停车位，小区建成后很长一段时间内，这些停车位都处于开放状态，小区业主们对于车位的权属也没有太在意。
2017年，出于规范停车等原因，经相关部门审批后，开发商对小区东面商业用房外围的停车位设置了停车道闸并委托给商户管理，相关停车位被商户用于在自家消费的客户使用。
2022年10月，小区新一届业主委员会成立后，查询小区建筑规划图纸发现，东面商户周边的停车位虽然在小区围墙外，但车位用地位于小区建筑规划红线内，占用的是小区公共用地。经业主表决同意后，业委会决定代表全体业主前往江阴市人民法院起诉开发商和商户，以“夺回”这些车位的使用权和收益权。
双方各执一词，法官多方咨询专业意见
《民法典》第275条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。第二款则规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
该案审理过程中，业主方认为，根据小区规划图纸，相关车位占用的是业主共有场地，依法应当属于业主所有。
而开发商则坚持称，案涉车位并不属于《民法典》第275条第二款规定的业主共有车位，而是属于《民法典》第275条第一款规定的“规划用于停放汽车的车位”，因此并不属于业主共有。
双方争执不下，在充分听取意见后，承办法官向建筑行业从业人员和主管部门多方咨询意见，得知“如果是规划内停车位，一般要做预算和报批，在工程规划许可证上应当有所体现。”
得到这一启发，法官随即开具调查令，调取了小区的规划材料，结果发现争议车位并不在规划许可证载明的规划范围内。
法院判车位归业主共有，商户拆除道闸
“《民法典》第275条对车位归属问题进行了规定，两款规定的对象分别为规划内车位和非规划内车位，其权利归属有不同的判定规则。”江阴法院认为，本案中，当事人对案涉车位究竟是否属于“规划内”存在争议，对此，应当以最初批准项目建设规划时为判断标准。
也就是说，规划内的车位，一般应当指开发商经政府核发工程规划许可证批准同意后，建造的用于停放汽车的车位。而本案中的车位在行政机关核发的建设工程规划许可证上并未体现。
不仅如此，法院还核查到，在小区建造完成后，这些车位并没有单独办理产权登记手续登记于开发商名下。同时，建造成本是否确定并未计入业主购房费用，开发商对此亦语焉不详。
综合上述情况，经专业法官会议讨论一致认为，案涉车位为占用业主公共场地的停车位，依法应属于小区全体业主所有，开发商、商户应当在判决生效后拆除设置在车位外的道闸。据悉，一审判决后，原被告双方均未提出上诉。
据介绍，承办法官持续跟进判决履行情况，相关商户自行拆除了道闸，业委会接管了这些车位，商户纷纷积极联系业委会租赁门前车位。小区业委会收到外围车位的公共收益款，在听取业主意见后，决定用部分收益款给业主们分红。
>>律师说法
红线内增设停车位，开发商无权私自使用
“该案的裁判，明确了小区建筑规划红线内且在围墙外或者商业用房隔断外的场地，法律性质上属于《民法典》规定的“业主共有的其他场地”，属于业主共有。”江苏亿诚律师事务所的徐旭东律师向南京夜生活/紫牛新闻记者表示，这对广大业主来说无疑是一个很好的普法案例。
徐旭东介绍，小区红线范围内的“规划内”车位，如果已经登记于开发商名下，遵循《民法典》第275条第一款规定，可由开发商与购房人通过出售、附赠或者出租等方式进行处分，而占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，按照《民法典》第275条第二款规定，所有权属于全体业主，则不能通过上述方式由开发商私自进行处分。因此，该案中的争议车位所有权属于全体业主，不能由开发商私自交付商户仅限在自家消费的客户使用，否则就侵害了小区业主的利益。
那么，对于像该案中这样开发商占用小区红线内共有道路或其他场地增设车位的行为，小区业主应当如何维护自身权益呢？
对于这一问题徐旭东表示，小区业主委员会可以按照管理规约的约定获得业主授权，代表全体业主作为诉讼主体，依法提起民事诉讼，要求开发商或相关商户停止侵害、恢复原状，或者将经授权使用所得收益归全体业主所有，但小区业主个人无权提起诉讼。
南京夜生活/紫牛新闻记者 万承源
校对 盛媛媛
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